캘리포니아 주택압류 타임라인(California Home Foreclosure Timeline)

코로나19 팬데믹 비상사태가 종료됨에 따라 전국에서 주택압류 신청이 증가 

 

 

 올해 들어 주택압류 신청이 가장 큰 폭으로 상승한 가운데 이같은 현상은 플로리다, 캘리포니아, 텍사스에서 가장 뚜렷합니다. 극심한 인플레이션과 더불어 전국에서 주택압류가 급증하고 있습니다. 부동산 데이터 기업 아톰(Attom)에 따르면 지난 5월 기준, 채무 불이행 통지와 경매 일정 등 주택압류 신청은 총 35,196건으로 집계됐습니다. 이는 전월 대비 7%, 전년 대비 14% 증가한 수치입니다. 대출기관이 압류 절차에 들어간 주택은 총 23,245채로, 이는 전월 대비 4%, 전년 대비 5% 늘은 것입니다. 이런 가운데 전국에서 주택압류가 가장 많이 발생한 곳은 FL(플로리다)로 2,901건의 압류가 실시되고 있습니다. 2위는 CA(캘리포니아)로 2,451건, 3위는 TX(텍사스)로 2,286건, 4위는 IL(일리노이)로 1,358건, 5위는 NY(뉴욕)으로 1,287건 시행 중입니다.

국제신용평가사 피치(Fitch)는 최근 주택압류 증가 현상이 코로나19 팬데믹 비상사태 이후 ‘정상화’(Normalization) 과정이라고 분석했습니다. 팬데믹 당시 제공된 대출 상환 유예, 정부 지원 등 혜택이 소멸된 데 따른 자연스런 수순이란 설명입니다.

 

캘리포니아 압류 타임라인

  2022년 상반기 미국의 압류 활동은 1년 전 같은 기간에 비해 153% 증가했습니다. 2022년 1월부터 6월까지 캘리포니아에서는 여전히 16,000채 이상의 주택이 압류되었습니다. 물론 일부 지역은 다른 지역보다 더 큰 타격을 입었습니다. 2022년 11월, 로스앤젤레스는 신규 차압 시작 건수에서 상위 5개 주요 대도시 중 하나였습니다. 또한 리버사이드는 11월에 2,294채의 주택 중 1채가 압류되어 압류율 상위 5위 안에 들었습니다. 차압 위협을 받거나 심지어 차압이 시작되었다고 해서 반드시 집을 잃어야 하는 것은 아닙니다. 대출 기관이 차압을 결정한 경우, 예상되는 사항을 알고, 자신의 권리를 이해하며, 선택 사항에 대해 스스로 교육하는 것이 중요합니다. 그렇다면 차압 절차는 어떻게 진행되는지 미납부터 보안관 매각까지의 타임라인을 살펴보겠습니다.

 이는 캘리포니아의 일반적인 차압 일정이며, 많은 은행이 모기지 대출을 처리하는 절차가 다르며 여전히 밀려 있는 차압 건을 처리하고 있다는 점에 유의해야 합니다. 즉, 특정 대출에 따라 절차가 더 느리게 또는 더 빠르게 진행될 수 있습니다.

 

캘리포니아 압류 절차: 1일차, 미납금 납부

캘리포니아 압류 절차의 첫 번째 단계는 납부 누락입니다. 직장을 잃었거나 심각한 질병에 걸렸거나 연체했을 수도 있습니다. 첫 번째 납부 또는 첫 몇 번의 납부를 놓친 경우, 추가 절차가 시작되기 전에 은행에서 리마인더를 보내고 연체료를 부과하는 유예 기간이 있는 경우가 많습니다. 이 일정의 목적상 가능한 가장 짧은 절차를 고려하고 있습니다. 다음 달에 상환할 수는 있지만 연체료와 이자를 감당하기는 어려울 수 있습니다. 더 연체되기 쉬우며, 이로 인해 집이 위험에 처할 수도 있습니다. 대출이 "채무 불이행"으로 간주되는 정확한 시점은 특정 대출 조건에 따라 다릅니다. 대부분의 모기지의 경우 90일이 연체되면 채무 불이행이 발생합니다.

 

120일차, 채무 불이행 통지

주택 대출이 공식적으로 채무 불이행이 되면 은행은 법원에 채무 불이행 통지서를 제출해야 합니다. 은행은 10일 이내에 채무불이행 통지서를 제출했음을 귀하에게 알립니다. 채무 불이행 통지서는 대출 채무 불이행 상태에 있음을 알리는 공식적인 법적 문서입니다. 여기에는 채무 불이행에서 벗어날 수 있는 옵션에 대한 정보가 포함됩니다. 예를 들어, 연체금과 이자 및 수수료를 모두 납부하여 채무 불이행에서 벗어날 수 있습니다. 또한 보험과 재산세도 계속 납부해야 합니다. 소비자 금융 보호국에서 정의한 연방 모기지 서비스 법률에 따라 서비스 제공업체는 첫 공식 통지를 하거나 사법적 또는 비사법적 차압을 신청하기 전에 120일을 기다려야 합니다. 한 번에 모든 금액을 지불할 현금이 없으면 주택은 계속 채무 불이행 상태로 유지됩니다.

 

180일차, 신탁 관리인 매각 통지

채무 불이행 통지를 받은 후에는 3개월 이내에 대출금을 상환하기 위해 노력해야 합니다. 위에서 언급했듯이 이는 모든 연체금, 이자, 수수료, 재산세, 보험료를 납부해야 함을 의미합니다. 3개월이 지나면 은행에서 공식적으로 주택 경매 날짜를 지정할 수 있습니다. 일반적으로 등기우편으로 발송되는 신탁자 매각 통지서를 통해 이러한 사실을 통보받게 됩니다.

 

캘리포니아 차압 절차: 200일차, 경매

신탁자 매각 통지서를 받은 후 은행에서 경매 날짜를 정할 수 있습니다. 수탁자 매각 통지서가 발송된 후 최소 20일은 기다려야 합니다. 법원이나 은행에서 최대 1년까지 매각을 연기할 수 있으며, 그 이후에는 주택을 경매에 넘기려면 새로운 신탁자 매각 통지서를 보내야 합니다. 경매에서 주택은 최고가 입찰자에게 매각됩니다.

 

캘리포니아의 비사법적 차압

대부분의 캘리포니아 차압은 비사법적 차압으로, 은행이 차압을 위해 법원을 거치지 않아도 된다는 의미입니다. 비사법적 차압으로 주택이 매각되는 경우, 주택이 매각되면 회원님의 책임은 종료됩니다. 주택 매각과 관련된 수수료를 지불해야 할 수도 있지만, 주택이 채무액보다 낮은 가격에 팔리더라도 모기지에 대해 더 이상 갚아야 할 금액은 없습니다.  그러나 주택 구입에 사용되지 않은 두 번째 모기지(예: 주택 담보 신용 한도)가 있는 경우 여전히 갚아야 할 채무가 있을 수 있습니다.

 

캘리포니아의 사법 압류

캘리포니아에서는 사법 압류 또는 법원 시스템을 통한 압류가 가능하지만 드문 경우입니다. 사법적 차압은 비사법적 차압보다 훨씬 더 느리고 비용이 많이 듭니다. 사법적 압류를 통해 주택이 매각되는 경우, 회원님은 "결손금(Deficits)"에 대한 책임을 져야 합니다. 이는 채무자가 갚아야 할 금액과 경매에서 집이 팔리는 금액의 차이입니다. 다시 말해, 경매에 들어가기 전에 은행에 20만 달러를 갚아야 하는데 집이 18만 달러에 팔렸다면 차액 2만 달러에 대한 책임을 져야 합니다. 사법적 압류에서는 "상환 권리"도 있습니다. 즉, 경매에서 집을 산 사람에게서 집을 다시 구매할 수 있습니다. 결손금이 없는 경우, 매각 후 최대 3개월까지 주택을 재매입할 수 있습니다. 결손이 있었다면 매각 후 최대 1년까지 주택을 재구매할 수 있습니다. 그러나 은행이 결손 판결에 대한 권리를 포기한 경우 귀하는 주택을 전혀 재구매할 수 없습니다. 주택을 되찾으려면 낙찰자가 경매에서 지불한 금액에 수리, 보험 및 기타 비용에 지출한 금액과 이자를 더한 금액을 지불해야 합니다. 다시 말해, 자격이 되더라도 주택을 되찾기는 매우 어렵습니다.

 

캘리포니아 차압에 걸리는 총 시간: 200일

따라서 이론적으로는 은행이 캘리포니아에서 처음 연체한 날로부터 200일 이내에 차압을 완료할 수 있습니다. 실제로는 이는 법적 최소 기간일 뿐이며 대부분의 차압은 훨씬 더 오래 걸립니다. 캘리포니아는 주택 소유자를 보호하고 대출 수정 및 재융자와 같은 손실 완화 전략에 대한 공정한 접근을 보장하기 위해 2013년에 주택 소유자 권리장전을 시행했습니다. 이 법안은 대출 변경 신청이 계류 중인 동안 은행이 차압 절차를 계속 진행하지 못하도록 하고 있습니다. 이 법안은 여전히 은행 시스템을 막고 있는 많은 압류 잔고와 결합하여 압류 절차를 크게 연장하는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

캘리포니아에서 차압을 중지하는 방법

차압을 막을 수 있는 방법은 대출금을 상환할 수 있을 만큼 충분히 큰 금액을 지불하거나 파산 신청을 하는 두 가지 방법밖에 없습니다. 연체금, 이자, 기타 비용 및 수수료를 상환할 수 있을 만큼 현금을 모을 수 있다면 주택 압류 절차에서 벗어날 수 있습니다. 파산 신청을 통해 차압을 중지할 수도 있습니다. 파산에는 "자동 유예"라는 강력한 법적 도구가 포함되어 있습니다. 자동 유예를 신청하면 압류, 추심 소송, 차압 등 회원님에 대한 모든 추심 조치가 중단됩니다. 파산 절차를 진행하는 동안 은행은 채무자의 주택에 손을 댈 수 없습니다. 신청하는 파산 유형에 따라 파산 계획 지불금을 통해 모기지를 상환할 수 있을 수도 있습니다. 캘리포니아 차압 일정에 따라 경매가 진행되기 전까지 언제든지 절차를 중단할 수 있다는 점을 기억하고 있어야 합니다. 집을 지키기에는 아직 늦지 않았습니다.

모기지 또는 기타 부채로 어려움을 겪고 있다면 지금 바로 경험이 풍부한 캘리포니아 파산 변호사와 상담하는 것이 중요합니다.